مهرداد عراقی

حقوق آپارتمان نشینی

اینجانب در طبقه آخر آپارتمانی 16 واحدی زندگی می نمایم و به تازگی عایق پوششی کف پشت بام بر اثر مرور زمان دچار آسیب دیدگی شده و پس از هر نوع بارندگی سقف واحد اینجانب از داخل منزل دارای نم گردیده و هر لحظه میزان تخریب آن بیشتر می شود در جلسه مالکین ساختمان,10 واحد با تعمیر پوشش پشت بام موافق و 6 واحد مخالفت نموده اند حال با توجه به اینکه منزل اینجانب در حال تخریب است می خواهم مرا راهنمایی کنید تا آنان را نیز الزام به این کار نمایم؟

جواب: در مورد اداره قسمت های مشترك بین قانون مدنی و قانون تملك آپارتمان ها تفاوت بسیار است. به موجب قانون مدنی، هیچ یك از شریكان را اصولا نمی توان اجبار به تعمیر كرد كه البته راجع به این ماده (ماده ۱۲۸ ق.م) دو نکته قابل ذكر است: اول :هر گاه دفع ضرر به نحو دیگری ممكن نباشد. اجبار به تعمیر بخش های مشترك امكان دارد. دوم : تعمیر قسمت های مشترك و تامین مخارج آنها تابع قانون تملك آپارتمان ها و آیین نامه آن است و ماده ۱۲۸ قانون مدنی در این باره نسخ ضمنی شده است.در قانون تملك آپارتمان ها اراده اكثریت مالكان كه بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را دارا هستند، تحمیل می شود ( ماده ۶ قانون تملک آپارتمان ها) و حتی به موجب ماده ۸ این قانون در هر ساختمان مشمول مقررات این قانون در صورتی كه عده مالكین بیش از سه نفر باشد مجمع عمومی مالكان مكلفند مدیر یا مدیرانی از بین خود یا از خارج انتخاب نمایند… به این ترتیب قانونگذار به این وسیله نوعی شخصیت حقوقی برای محدود کردن حق مالكیت ایجاد كرده است. ماده ۶ در همین راستا مقرر نموده است: چنانچه قراردادی بین مالكان ساختمان وجود نداشته باشد كلیه تصمیمات مربوط به اداره و امور مربوط به قسمت های مشترك به اكثریت آرا مالكینی است كه بیش از نصف مساحت تمام قسمت های اختصاصی را مالك باشند. بنابراین مقصود از اكثریت عددی مالكان نیست، اكثریت عددی است كه بیش از نیمی از كل ساختمان را مالك باشند. باید دانست كه اجرای اراده اكثریت تنها در امور اداری و تعمیرات ضروری ممكن است و به استناد آن نمی توان در ساختمان تغییر عمده داد یا بر طبقات آن افزود، این تغییرات نیاز به توافق همه مالكان دارد.